“没想到诉前调解效率这么高，十几起案件这么快就处理好了，拖欠了两年的物业费也收回来了，太感谢了！”某物业公司负责人感激地说道，并向六合法院特邀调解员袁翠萍、盛吉送上了一面锦旗。

该批量案件是由于业主欠缴两年的物业费，因此被物业公司诉至法院。六合法院立案庭收到起诉材料后，认为案件标的额不大，案情也不算复杂，本着方便当事人、促进邻里矛盾和谐解决的初衷，将案件委派给特邀调解员袁翠萍、盛吉进行诉前调解。

下面，我们一起来看看特邀调解员袁翠萍是如何用高超的技艺，快速解决物业纠纷，做到“药到病除”！

自述人:袁翠萍

 当调解员以来，物业纠纷的案子处理了不少。在摸索中，我也总结了一些物业调解的心得，归纳起来就是物业纠纷“三步调解法”，在处理这批物业纠纷中我也是如此做的。

“知己知彼”

 在第一轮电话联系中，我重点了解各个业主拒交物业费的原因，根据各家各户的情况进行分类解决。

 大致情况有：同意交，但由于疫情影响收入导致拖欠物业费；物业服务不到位，拒绝交；未入住，没有享受物业服务拒绝交。

 当然在联系中，我也遇到了不少难题。比如电话号码错误打不通，打通了又不接，接听了态度冷淡，甚至暴躁地直接挂断电话，还有啰嗦的絮絮叨叨地抱怨。

 各种状况，我也有自己的一套应对办法。电话错误的就通过多种方式直到要到了业主的最新联系方式；电话不接的就每天一上班就打一遍，直到接听为止；抱怨连天的就认真倾听，在拉家常中拉近彼此的距离，排解她的郁闷；态度冷淡的就重点讲解诉前调的好处，物业费缴纳的法律法规，言简意赅中打开他们的心扉。

“各个击破”

 在收集信息的基础上，我根据不同的情况各个击破。

 愿意缴纳，但无法一次性缴纳的业主，我就与物业公司协商，分期给付。通过我作为调解员的润滑作用，双方协商成功。

 不满意物业服务的业主，我就把业主反映的问题一一反馈给物业公司，让物业公司针对业主提出的问题进行改进。其中有一位业主家中的阳台门窗坏了，导致漏水，我立马反馈给物业公司，物业公司安排专人进行维修。

 未入住的业主在得知物业公司起诉他们后，提出对物业费进行减免。我便为这批业主与物业公司协商减免金额，通过多次的沟通，最后的价格双方都很满意。

“检验效果”

第三轮沟通时，我主要了解各个业主的问题是否得到了解决，还未解决的及时催促物业推进解决的力度；另一方面向物业公司了解物业费缴纳的情况。针对已经解决问题，但是仍然拖欠物业费的业主告知其诉前调解的时间限制，以及转立案后的诉讼成本。

 最终，在我的努力下，所有业主缴纳物业费，14起案件圆满调解成功。

 从立案庭接收材料，到该批案件诉前调解成功，不到一个月。物业公司的负责人亲自带着锦旗来到六合法院感谢调解员的倾力调解！

 近年来，六合法院坚持和传承“枫桥经验”，着力推进一站式多元解纷中心实体化运行，打造以源头预防为本、社会调解优先、法院诉讼断后为特征的矛盾纠纷综合调处机制，促使大量纠纷化解在诉前，缩短纠纷解决的时间，降低当事人维权成本，真正满足人民群众高效、便捷、公正的多元化纠纷化解需求！