“家财万贯，不如旺铺一间”，家住南京六合的海某计划买一商铺开面条馆，便与某开发商公司签订《商品房预售合同》，验收房屋时发现案涉商铺不具备安装使用燃气的条件，与销售此前允诺的情况出现差异。近日，南京市六合区人民法院审理了这起商品房预售合同纠纷案。
2018年，在上海打拼多年的海某打算回乡创业，计划买一套商铺自营餐饮。为了买到心仪的商铺，海某东奔西走几乎看完了六合热门的楼盘，最终看中了背靠大商场的一个商铺。
在签订合同前，熟悉餐饮行业的海某就案涉房屋是否具备接通燃气条件与某开发商公司进行专门沟通。
海某：我买这套商铺是为了开面条馆，厨房背后的配电房对厨房通燃气会不会有影响？如果有影响的话，我就得考虑考虑。
销售人员：哥，没问题的，我向你保证商铺肯定可以接通燃气的，后面的配电房对通燃气没有影响。
海某后又多次通过微信、电话向销售人员确定通燃气问题，在得到多次肯定答复后双方签订了《商品房预售合同》，其中约定：该商品房满足交付条件，但买受方收到书面交房通知后，拒绝接受或未如期办理交接手续的，按每天300元支付逾期交接违约金。但海某却在销售人员信誓旦旦的保证下忽略了配套基础设备及其他设施中燃气供应设施一栏处划“×”。
一年后，海某收到某开发商公司的交房通知后按通知时间验收房屋，却发现案涉房屋根本不具备安装使用燃气的条件，因此海某拒绝商品房交接手续。此后双方就案涉房屋通燃气事宜进行多次交涉，后经燃气公司现场勘察，确认案涉房屋的厨房为暗厨房，无法开窗通风，存在重大燃气通气风险，不符合燃气项目设计规范和消防要求，不具备接气条件。
海某：你之前明明就承诺可以正常通燃气，现在连燃气公司都已经明说了，这个商铺的厨房不具备通燃气条件。
某开发商公司：销售向你承诺的，我们公司又没有承诺！你赶快接收房屋，不然你就需要向我们公司支付逾期交接违约金！
双方多次沟通未果后，某开发商公司诉至法院，要求海某立即接收案涉房屋，并支付逾期收房违约金21万余元。花巨资购买的商铺，现在面临“强迫接收＋支付违约金”，接到法院传票的海某气得火冒三丈。
审理中，海某向法院提出反诉请求，要求解除双方签订的合同，某开发商公司退还房款并支付利息损失。得知海某反诉后的某开发商公司终于表示将拿出通燃气的解决方案。
某开发商公司：我们请专业人员勘察后，认为可以将厨房从原来的最里面调整至最外面门头位置，那么通燃气问题就解决了。
海某：这样调整会挡住商铺门脸。好好的一个商铺变成这样我不接受！
法院审理后认为，海某在签订合同前曾向某开发商公司销售人员表明购房目的，并就案涉房屋通燃气问题作专门沟通。海某对销售人员的反馈意见产生合理信赖，因而签订了案涉合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此，某开发商公司销售人员对案涉房屋具备正常安装使用燃气条件的允诺构成合同内容。
而据燃气公司及法官现场勘察，即使根据某开发商公司在庭审中提出的将案涉房屋的厨房调整至商铺门口可以安装使用燃气，但同时也会导致门脸变小、过道变窄、采光不足等问题，一定程度上会影响餐饮正常营业，与某开发商公司最初承诺正常安装使用燃气并不相符。因此，法院认为某开发商公司构成违约。
最终，法院判决双方解除合同，某开发商公司退还房款并支付违约金。目前该案已经生效。
法官说法：
购买商品房是很多家庭的人生大事，因此购买时要格外慎重。在购买预售类商品房时，购房者对于销售人员承诺的配套设施等重要内容，可到楼盘现场实地探勘，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留相应证据，以免收楼时与销售人员承诺情况不符。
在现实中，销售人员对户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，均可能构成商品房买卖合同的条款，若与实际交付条件不符，均可能构成违约，追究卖方的违约责任。因此，销售人员在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传；在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的真实信息。
