正在装修的游乐场，因出租方临时要求变更条款，双方谈判失败。开业在即，承租方诉至法院要求按原条款继续履行，出租方却将涉案商铺转租给第三人，第三人在原装修的基础上又进行了装修。

一铺二租，涉案商铺到底归谁经营？近日，六合法院审理了这样一起房屋租赁合同纠纷案，判决出租人继续履行与原承租人的租赁合同，第三人应予配合。

案情简介

2023年11月，宋女士与某置业公司签订《商务洽谈记录》，约定将某商场内面积561平方米的商铺出租给宋女士经营儿童游乐场，租期8年，租金、物业费、空调能耗费为单月营业额的20%。

宋女士交完履约保证金5万元及装修押金5万元，并对案涉商铺进行了设计、装修。此时，某置业公司提出在收取营业额20%不足以覆盖经营成本的情况下增加一条保底条款，以保证商场实际支出的开空调能耗等费用能够被覆盖，但宋女士未同意，双方因此未能签订正式的租赁合同。

拉锯一段时间后，装修中的游乐场被迫停工。2024年2月，宋女士诉至法院，要求某置业公司继续履行《商务洽谈记录》中的约定。同年4月，某置业公司与第三人某游乐园中心签订《租赁合同》，约定将涉案商铺出租给第三人用于经营儿童游乐项目，其中附件特别约定某置业公司要在交接场地前处理好与宋女士的纠纷，否则产生的损失由某置业公司承担。5月，第三人进场装修。宋女士立即向法院申请证据保全。承办法官进行现场勘验后要求第三人停止装修。

法院审理

庭审中，某置业公司辩称，双方未签订正式合同，无继续履行的基础，且双方分歧意见大，发生多次冲突，已无相互信任、共同经营的基础。某置业公司已与第三人签订了正式的租赁合同，第三人已采购设备并入场装修，继续履行原合同会导致第三人利益严重受损。

本案的争议焦点为：

1.某置业公司与宋女士签订的《商务洽谈记录》性质、状态如何界定？

2.出租人将同一标的出租给不同的承租人，应当优先保护谁的权利？

法院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。当事人对合同是否成立存在争议时，人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的、数量的，一般应当认定合同成立。本案中，尽管宋女士与某置业公司没有签订正式的《租赁合同》，但双方签订的《商务洽谈记录》是一份书面文件，对租赁标的、租期、租金、结算方式等合同实质条款作出了约定，性质上应认定为租赁合同。至于该文件名称是否包含“合同”字样，并非合同成立的唯一判断标准。《商务洽谈记录》具备标的、数量等合同主要内容，租赁合同已然成立并生效；另宋女士已进场装修，证明该合同已实际履行。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，而某置业公司提出增加保底条款实际是对《商务洽谈记录》中约定的变更，需取得对方当事人的同意。在宋女士明确表示不同意的情况下，某置业公司应恪守诚实信用原则，按照原合同内容履行己方义务。

至于应当优先保护哪个承租人，根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

但本案难点在于，宋女士与第三人都已进场装修，且在诉讼时宋女士已被阻挠进入案涉商铺，失去了对案涉商铺的完整控制权。那么判断宋女士是否还占有案涉商铺及第三人占有房屋是否存在合法基础就成为本案裁判的关键因素。

法院经审理认为，某置业公司违背诚信原则，在诉讼过程中将涉案商铺转租并实际交付给第三人使用，属于“一房二租”，主观存在恶意，是明显的违约行为，应当承担违约责任。第三人在与某置业公司签订租赁合同时明确知晓涉案商铺存在法律纠纷，但仍选择签订合同并进场装修，其主观亦非善意，且对后续将产生的风险亦有预期。据此，法院认为第三人并非合法占有涉案商铺。宋女士与某置业公司签订的合同成立在先，应优先保护。宋女士有权要求排除第三人的占有并继续履行合同。

某置业公司“一房二租”的行为不仅损害了守约方的权益，更违背了契约精神和诚实信用原则。最终，法院判决某置业公司与宋女士继续履行以《商务洽谈记录》为主要内容的租赁合同，第三人应予配合。一审判决后，某置业公司提起上诉，后又撤回上诉。一审判决现已生效。

法官提醒

“诚者，天之道也；思诚者，人之道也。”诚实信用原则是整个民事活动应当遵守的基本原则，一旦违背，不仅会给双方带来诸多不便，而且违约方还将承担由此带来的违约责任和法律风险。因此，在市场经济活动中，交易双方应共同遵守“契约精神”，严守合同约定，全面、诚实地履行义务，不欺不诈，才能更好地促进市场经济健康发展。良好的市场环境才能保证各方持续获利，本案中因出租人一时糊涂令宋女士、第三人及自己都蒙受了损失，实在得不偿失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第509条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三条

当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据前款规定能够认定合同已经成立的，对合同欠缺的内容，人民法院应当依据民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定予以确定。

当事人主张合同无效或者请求撤销、解除合同等，人民法院认为合同不成立的，应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定将合同是否成立作为焦点问题进行审理，并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。